Après deux années de correction sévère, 2025 aura été une année de bascule pour les SCPI. Derrière un rendement moyen rassurant se cache une réalité bien plus contrastée : certaines thématiques tirent le marché vers le haut, d'autres continuent de souffrir, parfois lourdement. Rive Patrimoine dresse un bilan précis, chiffré et sans complaisance des performances 2025 par typologie d'actifs, et partage ses convictions pour 2026.
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2025, une année à deux vitesses pour les SCPI
Le marché SCPI sort de deux années de correction marquées par la remontée brutale des taux directeurs de la Banque centrale européenne. Cette hausse a mécaniquement fait baisser les valeurs d'expertise des actifs immobiliers, contraignant 14 SCPI à capital variable à abaisser leur prix de souscription en 2025. Le prix de part moyen pondéré recule ainsi de 3,45 % sur l'année.
Pour autant, 2025 marque un net rebond. La collecte nette atteint 4,6 milliards d'euros, en progression de 29 % sur un an. Le taux de distribution moyen ressort à 4,91 %, soit la troisième année consécutive de hausse. Et 11 SCPI ont revalorisé leur prix de part au quatrième trimestre 2025, signal tangible d'une normalisation en cours.
Source : ASPIM-IEIF, communiqué 4T 2025 publié le 10 février 2026.
Pourquoi parler de « thématique » est devenu central
La grande leçon de 2025, c'est que la moyenne du marché ne dit plus rien d'utile. Entre la meilleure SCPI de l'année (Wemo One, +15,27 % de performance globale) et la pire (Novapierre Résidentiel, -41,53 %), l'écart atteint près de 57 points. Cette polarisation s'explique presque entièrement par les choix de typologie d'actifs effectués par les sociétés de gestion. Investir en SCPI sans réfléchir à la diversification sectorielle revient à acheter une moyenne dans un marché qui n'en a plus.
Taux de distribution vs Performance Globale Annuelle : la distinction critique
Le taux de distribution (TD) correspond au dividende brut versé sur l'année, rapporté au prix de souscription au 1er janvier. La Performance Globale Annuelle (PGA), introduite par l'ASPIM en octobre 2024, ajoute au taux de distribution la variation du prix de part sur l'année. Une SCPI peut ainsi afficher un TD séduisant à 5 % et une PGA négative si sa valeur de part a chuté de 8 %. C'est précisément ce qui s'est passé en 2025 sur certains segments.
Le taux de distribution mesure ce que la SCPI vous verse en cash. La PGA mesure ce que vous avez réellement gagné ou perdu sur l'année, dividendes et variation de prix inclus. Sur 8 à 10 ans, c'est le TRI (Taux de Rendement Interne) qui reste l'indicateur le plus fiable.
Le classement par typologie : qui gagne, qui perd en 2025 ?
Voici le tableau de synthèse complet des performances 2025 par typologie de SCPI, sur la base des données officielles publiées par l'ASPIM-IEIF en février 2026.
| Typologie | Taux de distribution 2025 | PGA 2025 | Part de la collecte |
|---|---|---|---|
| Diversifiées | 6,0 % | +6,3 % | 65 % |
| Logistique & locaux d'activité | 5,6 % | +5,8 % | 3 % |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 5,1 % | +5,1 % | < 1 % |
| Commerces | 4,9 % | +4,1 % | 2 % |
| Bureaux | 4,6 % | ≈ 0 % | 24 % |
| Santé & éducation | 4,2 % | -1,3 % | 4 % |
| Résidentiel | 4,2 % | -4,5 % | 1 % |
Source : ASPIM-IEIF, bilan annuel 2025 (février 2026).
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Prévisions 2026 : quelles thématiques privilégier ?
L'ASPIM table sur un rendement moyen du marché autour de 5 % en 2026, confirmant un rebond. Mais comme en 2025, cette moyenne dissimulera des écarts considérables. Voici notre analyse thématique à partir des fondamentaux observés au 31 décembre 2025.
Logistique : le pari structurel à long terme
Notre conviction la plus forte. La logistique bénéficie de trois moteurs durables : croissance continue de l'e-commerce, raréfaction de l'offre d'entrepôts (notamment en logistique urbaine), durée longue des baux.
Cible : 15 à 20 % d'une allocation SCPI bien construite.
Diversifiées paneuropéennes : la valeur sûre
Le cœur de toute allocation. La capacité d'arbitrage des sociétés de gestion entre typologies et géographies est aujourd'hui un atout déterminant dans un marché segmenté. Préférence pour les véhicules paneuropéens, qui bénéficient en plus d'une fiscalité plus douce sur les revenus étrangers. Cible : 50 à 60 % d'une allocation.
Santé : la thèse de long terme reste valable malgré 2025
Le creux de cycle d'expertise est probablement proche. Le vieillissement démographique européen est un moteur indiscutable à 10-20 ans. Nous privilégions les véhicules récents et bien gérés (Foncière des Praticiens, My Share Education, Épargne Pierre Sophia) plutôt que les mastodontes en transformation.
Cible : 10 à 15 % d'une allocation.
Bureaux : timing tactique pour les opportunistes
Les décotes profondes sur le marché secondaire (-15 % à -30 % sur certaines SCPI bureaux en tension) créent des opportunités pour des profils avertis. Les SCPI millésimées comme Remake UK 2025 offrent un profil opportuniste à TRI cible supérieur à 9 % net.
Cible : 5 à 10 % d'une allocation, uniquement pour des profils à l'aise avec le risque de liquidité.
Commerces : diversification ponctuelle
À doser dans une allocation, en privilégiant les SCPI exposées aux retail parks et au commerce de proximité (Cœur de Ville, Ficommerce) plutôt qu'aux centres commerciaux traditionnels.
Cible : 5 à 10 %.
Résidentiel : à éviter en mono-thématique
Le couple rendement/risque/fiscalité peut être moins favorable pour une SCPI résidentielle classique. Certaines stratégies peuvent toutefois présenter un intérêt, notamment lorsqu’elles reposent sur l’acquisition d’immeubles nécessitant d’importants travaux. C’est notamment le cas de Kyaneos Pierre, dont la stratégie résidentielle s’appuie en partie sur la rénovation du parc immobilier, permettant de bénéficier, sous certaines conditions, de la déductibilité des travaux et ainsi d’alléger la fiscalité des revenus fonciers.
Le résidentiel peut donc avoir sa place dans une allocation patrimoniale, à condition de privilégier une stratégie cohérente avec ses objectifs, notamment en matière de rendement, de diversification et de fiscalité.
Notre tableau de synthèse pour 2026
| Typologie | Note Rive 2026 | Profil recommandé | SCPI à étudier |
|---|---|---|---|
| Diversifiées paneuropéennes | ★★★★★ | Tous profils | Iroko Zen, Transitions Europe, Corum Origin |
| Logistique | ★★★★ | Long terme, 8 ans+ | Log In, Activimmo, Comète |
| Santé | ★★★ | Patrimonial défensif | Foncière des Praticiens, My Share Education |
| Commerces | ★★½ | Diversification ponctuelle | Cœur de Ville, Ficommerce |
| Bureaux | ★★ | Opportuniste averti uniquement | Remake UK 2025, Sélectipierre 2 |
| Résidentiel | ★ | À éviter en mono-thématique | — |
Comment construire un portefeuille SCPI optimisé pour 2026 ?
De toute cette analyse, nous tirons une allocation type Rive Patrimoine pour 2026, à adapter selon votre profil, votre horizon et votre fiscalité :
Au-delà du choix des SCPI, le mode de détention compte tout autant. L'investissement à crédit profite à plein de la baisse des taux attendue en 2026. Le démembrement de nue-propriété permet de capitaliser sans fiscalité courante. Et la fiscalité des SCPI européennes (Allemagne, Pays-Bas, Italie, Irlande, Royaume-Uni…) offre une réduction d'impôt structurelle pour les investisseurs en tranche marginale élevée.
Chaque profil patrimonial appelle une allocation spécifique. Notre cabinet, spécialisé en SCPI depuis 2004, accompagne aujourd'hui plus de 400 clients dans la construction de stratégies sur-mesure. Nos honoraires : 0 € pour vous. Les sociétés de gestion nous rémunèrent directement, en toute transparence.
Foire aux questions
Quelle SCPI a le mieux performé en 2025 ?
Wemo One (Wemo REIM) avec une performance globale annuelle de +15,27 %, suivie de Sofidynamic (+14,04 %) et Reason (+13,90 %). Ces performances exceptionnelles s'expliquent en partie par l'effet relutif des jeunes SCPI et doivent être interprétées avec prudence sur leur durabilité.
Pourquoi les SCPI de bureaux baissent-elles depuis 2023 ?
Trois causes principales : la hausse des taux directeurs qui comprime mécaniquement les valeurs immobilières, la transformation des usages (télétravail, rationalisation des surfaces) et la polarisation croissante entre immeubles prime et actifs secondaires. En 2024, la valeur de réalisation par part des SCPI bureaux a reculé en moyenne de 7,1 %, suivie d'une nouvelle baisse de 2,1 % en 2025.
Faut-il investir en SCPI résidentielles en 2026 ?
Notre réponse est non, en mono-thématique. La PGA des SCPI résidentielles en 2025 ressort à -4,5 %, la pire toutes catégories confondues. La fiscalité française du résidentiel, l'encadrement des loyers et le coût des travaux DPE pèsent durablement sur la rentabilité. L'investissement résidentiel garde du sens en direct ou en nue-propriété démembrée, mais pas via SCPI.
Quelle est la différence entre taux de distribution et PGA ?
Le taux de distribution mesure uniquement les revenus versés rapportés au prix de la part. La Performance Globale Annuelle (PGA), introduite par l'ASPIM en octobre 2024, intègre en plus la variation du prix de la part sur l'année. Une SCPI peut afficher un taux de distribution attractif tout en enregistrant une PGA négative si son prix de part a baissé. En 2025, la PGA moyenne du marché s'est établie à +1,46 %, nettement inférieure au taux de distribution moyen de 4,91 %.
Les SCPI santé sont-elles encore intéressantes après 2025 ?
Oui, mais avec sélectivité. La thèse de long terme — vieillissement démographique, stabilité des baux — reste solide. Le cycle baissier d'expertise est probablement proche de son terme. Nous privilégions les véhicules récents et bien gérés (Foncière des Praticiens, My Share Education, Épargne Pierre Sophia) plutôt que les mastodontes historiques en phase de transformation comme Pierval Santé ou Primovie.
Combien rapporte une SCPI logistique en 2026 ?
Le taux de distribution moyen du segment logistique ressort à 5,6 % en 2025, avec une PGA de +5,8 %. Pour 2026, les meilleures SCPI logistiques (Log In, Activimmo, Logipierre 3, Comète) devraient continuer à délivrer des rendements entre 5,5 % et 6,5 %, portées par la dynamique structurelle de l'e-commerce. Les performances passées ne préjugent toutefois pas des performances futures.
Quelle est la meilleure thématique SCPI pour préparer la retraite ?
Pour un objectif retraite à 10-20 ans, nous recommandons une allocation diversifiée : majoritairement SCPI diversifiées paneuropéennes (50-60 %), complétée par de la logistique (15-20 %) et de la santé sélectionnée (10-15 %). Cette construction combine régularité des revenus, croissance du capital et résilience face aux cycles immobiliers.
Les jeunes SCPI sont-elles plus risquées ?
Elles sont différemment risquées. Leurs performances spectaculaires en début de vie s'expliquent en partie par des effets mécaniques (effet relutif, délai d'entrée en jouissance) qui ne se reproduisent pas durablement. Elles n'ont pas non plus d'historique long pour évaluer la qualité de la sélection d'actifs. Notre approche : les intégrer dans une allocation, mais en complément de véhicules plus matures, et surveiller leur trajectoire sur deux à trois exercices complets.
